デミアール、2024年の賃料収入とFFOのガイダンスを達成

賃料収入6,530万ユーロ（前年：7,850万ユーロ）、FFO I 2,380万ユーロ（前年：3,670万ユーロ）は予想通り
2025年のガイダンス：賃料収入は5,100万ユーロ～5,300万ユーロ、FFO Iは350万ユーロ～550万ユーロ

2025年3月20日、ランゲンDEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG（ISIN: DE000A0XFSF0）は、厳しい経済状況が続き、ポートフォリオ基盤が縮小しているにもかかわらず、ガイダンスに沿った堅調な業績で2024会計年度を終えた。

賃料収入の低下とFFOは予想通り

予想通り、ポートフォリオ基盤のさらなる縮小にもかかわらず、2024年会計年度の賃料収入は6,530万ユーロとなった（前年度：7,850万ユーロ）。これは、6,400万ユーロから6,600万ユーロという発表済みのガイダンスの範囲内に収まることを意味する。ガイダンス発表時点では、社債の償還期限延長の正確な時期およびそれに伴う財務的影響が不透明であったため、FFOガイダンスを大幅に下方修正し、レンジを設けずに発表した。2024年度のFFO I（税引き後、少数株主持分控除前）は2,340万ユーロ（前年度：3,670万ユーロ）に達した。

フランク・ニッケル最高経営責任者（CEO）：「2024年、我々は社債の借り換えに成功し、重要な節目を迎えた。デミアールを将来に向けて位置づけるため、ポートフォリオを戦略的に調整しました。ポートフォリオ構造の調整は、収益基盤に一時的なマイナスの影響を与えるでしょう」。

ポートフォリオの切り下げによるEBITのプラス成長

2024年会計年度のEBIT（金利・税引前利益）は1億8,790万ユーロのマイナスから9,300万ユーロのマイナスに増加した。マイナスのEBITの主な要因は、不動産ポートフォリオの公正価値調整による5,870万ユーロの損失（前年：1億7,680万ユーロの損失）である。これは2023年末時点のポートフォリオの対前年比評価額の4.0%減（前年：13.2%減）に相当する。つまり、市場に関連した評価額の下落は、前年の約3分の1に過ぎない。

2024年12月31日現在のデミアのポートフォリオの時価は7億7,900万ユーロであった（2023年末は約9億5,000万ユーロ）。この減少は特に、物件の機動的な売却、ライムスポートフォリオの4物件の売却、および市場関連によるポートフォリオの評価減によるものである。4物件は総額1億1,100万ユーロで売却され、2024年に買い手に譲渡された。さらに2件の不動産が2025年に新たな所有者に譲渡済みであり、2025年にもう1件の不動産について、利益と抵当権の譲渡が予定されている（売却総額：1,270万ユーロ）。

ラルフ・ボンガースCIOのコメント私たちは、取引とポートフォリオの合理化に明確に集中しました。これに注力することで、2024年には当社史上最高の売却額を実現しました。その結果、債券の資金調達の成功とポートフォリオの最適化に決定的な貢献を果たすことができました」。

希薄化後の純資産価値（NAV）は2023年末の3億4,200万ユーロから2024年12月31日現在では2億5,810万ユーロに減少した。これは1株当たりでは3.23ユーロから2.45ユーロへの減少に相当する。

正味LTVは大幅に低下

社債の延長と不動産売却の一環としての額面未満での買い戻しにより、ネットLTV（ネット・ローン・トゥ・バリュー）は社債条項に従い、2024年末時点で57.7％から40.9％に低下した。年率5.00%の調整金利での社債の延長に伴い、デミアの負債資本の平均金利は年率4.35%（前年度：年率1.74%）に上昇した。これに対し、ポートフォリオの平均初回純利回りは7.2%である。

ティム・ブリュックナー最高財務責任者（CFO）は、「債券の増発が成功したことは、目標とする債務の削減とデミアの財務安定性の強化に貢献しただけでなく、額面以下の債券の買い戻しによる収益にもつながりました。こうして我々は、厳しい市場環境の中で、より柔軟性を取り戻すことができた」。

不動産売却が実施されたことにより、2025年の賃料収入は減少し、5,100万ユーロから5,300万ユーロになると予想される。FFO I（税引き後、少数株主持分控除前、株主ローン利息控除前）は350万ユーロから550万ユーロとなる見通しである。FFO Iの減少は主に、賃料収入の減少と支払利息の増加によるものである。

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DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AGのグループ主要数値（抜粋

連結損益計算書
(単位：百万ユーロ） 2024 年 1 月 1 日～ 2023 年 1 月 31 日
2024 年 12 月 31 日 2023 年 1 月 1 日
2023 年 12 月 31 日
賃貸収入 653 785
不動産賃貸利益 445 562
営業利益 -930 -1,879
財務結果 104 105
税引後当期利益 -875 -1,520
-うち親会社株主に帰属
親会社株主に帰属する当期利益 -865 -1,472
FFO I（税引後、少数株主持分控除前） 234 367
希薄化後／非希薄化後1株当たりFFO I（ユーロ） 0.22/0.22 0.35/0.35

連結貸借対照表（単位：百万ユーロ） 2024年12月31日 2023年12月31日
貸借対照表合計 9,512 13,275
投資不動産 7,247 9,473
現金および現金同等物 448,120
売却目的で保有する不動産 767 1,491
資本（非支配持分を含む） 3,129 3,333
自己資本比率（総資産比） 25.4 25.1
希薄化前/希薄化後NAV 258.1/258.1 341.5/342.0
1株当たりNAV（ユーロ、希薄化前／希薄化後） 2.45/2.45 3.24/3.23
純金融負債¹ 3,711 6,970
純レバレッジ比率（Net-LTV）（%）¹ 40.9 57.7

ポートフォリオの主要数値 2024年12月31日 2023年12月31日
物件数（件） 51 59
時価（単位：百万ユーロ） 779.3 1.076.6
年換算契約賃料（単位：百万ユーロ） 56.4 76.7
賃貸利回り（単位：%） 7.2 7.1
EPRA空室率（単位：%²） 15.1 13.1
WALT（年） 4.6 4.6
債券規約に基づく
プロジェクト開発に分類される物件を除く




2025年3月20日の電話会議への招待状

デミアの取締役会は、2025年3月20日午前10時（中央ヨーロッパ時間）より、2024年度決算に関する電話会議を開催いたします。

以下の登録リンクをご利用ください：

https://webcast.meetyoo.de/reg/361SdjokqQmC


結果発表はウェブキャストでも生中継されます。リンク https://www.webcast-eqs.com/demire-2024-fy/no-audio をご利用ください。


音声配信は、上記登録リンクからダイヤルインをご利用ください。結果発表はウェブサイト（https://www.demire.ag/en/publications/）からダウンロードできます。





DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AGについて


DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG は、ドイツ全土の大都市圏にある中規模都市や新進気鋭の周辺地域の商業用不動産を取得・保有しています。DEMIREの強みは、こうした立地における不動産の可能性を実現することであり、国際的なテナントにも地域的なテナントにも魅力的な物件の提供に注力している。2025年12月31日現在、デミアールの不動産ポートフォリオは51物件、賃貸可能面積は約060万平方メートルである。比例取得したフランクフルト／マインのシエロ物件を考慮すると、時価総額は約10億ユーロに達する。
ポートフォリオはオフィスビルに重点を置き、商業施設やホテルも織り交ぜているため、商業施設セグメントのリスク・リターン構造には適している。当社は、優良テナントとの長期契約と潜在力の実現を重視しており、安定的かつ持続可能な賃料収入と堅実なバリューアップを引き続き期待している。デミアのポートフォリオは中期的に大幅に拡大する予定である。ポートフォリオの拡大にあたり、デミ アは将来性のあるFFOの高い物件に注力する一方、戦略に合致しない物件は引き続きターゲットを絞っ て売却していく。デミアールは、数々の施策により、業務とプロセスの開発を継続する。コスト規律に加え、積極的な資産・ポートフォリオ管理手法により、営業成績を向上させる。
DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (ISIN: DE000A0XFSF0)の株式は、フランクフルトのドイツ証券取引所のプライムスタンダードに上場されている。




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