アルバータ州エジストン 2025年3月13日 (GLOBE NEWSWIRE) -- アルバータ州を拠点とする不動産開発・資産運用会社メルコー・ディベロプメンツ・リミテッド（TSX: MRD）は本日、2024年12月31日を期末とする第4四半期および通期の業績を発表した。(Ltd.（TSX:MRD）は本日、アルバータ州を拠点とする不動産開発・資産運用会社として、2024年第4四半期および12月31日を期末とする年度の業績を発表した。年次経営考察・分析（MD&A）および要約中間財務諸表は、当社ウェブサイト（www.melcor.ca）の「投資家情報」またはSEDAR+（www.sedarplus.ca）でご覧いただけます。 メルコーの取締役会長兼最高経営責任者であるティモシー・メルトンは、次のようにコメントしている：「メルコーの2024年通期決算を発表できることを嬉しく思います。当社のカナダ土地部門は、アルバータ州への持続的な移住により、住宅用シェルターの需要が堅調に推移しました。エドモントンおよびカルガリー地区での好調な販売が寄与し、2023年比で売上高は12.6%増、利益は10.8%増となり、非常に好調な年となりました。 不動産部門は2024年に5棟の新築ビルを完成させ、ポートフォリオに95,558平方メートルを追加した。年末にはさらに81,755平方メートルの建設中物件があった。今後、追加の商業施設開発は慎重かつ戦略的に開始される予定である。 インカムプロパティの収入は1.3%増と小幅であったが、これはメルコアまたはREITが所有する住宅および商業施設数棟の売却により、ポートフォリオへの新規物件の追加が相殺されたためである。REITとの取引提案に関連する専門家報酬が収益を圧迫した。 バランスシートの規律を重視した結果、2024年には一般債務を8.8%（5,884万ドル）削減することができた。厳選された資産売却と慎重な商業開発とともに、これらの措置により、メルコアは提案されているREITの買収を完了する能力を持つことになった。経済・政治情勢の変化がメルコーのビジネスに継続的なプレッシャーを与えていますが、多様な資産構成により、資本を慎重に投下し、需要のある分野に戦略的に対応することができると確信しています」。 本日、取締役会は1株当たり0.11ドルの配当を宣言し、2025年3月21日現在の株主に対し、2025年3月31日に支払う。この配当はカナダの税務上、適格な配当である。 メルコール・リートとの取引 2024年9月12日、MelcorとREITは、Melcor REIT Limited Partnership（以下「REIT LP」）の未所有持分（約44.6%）を1口当たり4.95ドル（現金6,417万ドル）で取得することを約束するアレンジメント契約（以下「アレンジメント契約」）を締結したと発表した。メルコーのリート LP に対する未所有持分は、リート LP の発行済クラス A LP ユニット（約 1,300 万ユニット）の全てである。本投資法人は、本投資法人の参加投資口全てを買い戻し、消却するために本投資法人 LP の売却代金を充当する予定です。 メルコア、リート LP 及び本投資法人は、メルコアがリート LP を借り手として、本投資法人の発行済投資法人 債の元本総額を上限とする無担保貸付を行うことを合意する別途のバックストップ・ローン契約を締結しました。バックストップローン契約に基づく借入金は、借入日から3年後に満期を迎え、10.75％の固定金利が半年毎に支払われます。このローンは統合時に解消される。 2024年11月25日、MelcorとREITは、特に1口当たり5.50ドルの対価と、2025年2月24日を期限とする90日間の「ゴーショップ」期間を新設・延長し、その間に買付者による提案よりも優れた提案を提出する第三者を募集することを認めた、修正・再修正アレンジメント契約（以下「修正契約」）を締結した。Melcorは優れた提案に対抗する権利を持たなかった。修正契約にはまた、ゴーショップ期間終了後のREITによる代替取引の不勧誘や、REITが優位な提案の勧誘に成功した場合を含む一定の慣習的状況下でMelcorに支払われる580万ドルの契約解除料などの慣習的条項も含まれている。加えて、Melcorは、(i) 優位提案があった場合、プロパティ・マネジメント契約およびアセット・マネジメント契約に基づき、本来であれば受け取ることができる解約金およびチェンジ・オブ・コントロールの支払いをすべて見送ること、(ii) REITが新アレンジメントに関連して負担した合理的な費用および経費（すべてのファイナンシャル・アドバイザー費用および弁護士費用を含む）を、一定の例外を除き、弁済することに合意した。 本取引は、(i)本取引を承認するために招集される臨時総会（以下「臨時総会」といいます）において、本投資法人 の投資主及び特別議決権付投資口（以下「特別議決権付投資口」といいます）の保有者が単独で議決権を行使し、出席又は代理人により出席した投資主の議決権の 3 分の 2（66.2/3％）以上の賛成（各信託投資口及び特別議決権付投資口の保有者は、信託投資口又は特別議決権付投資口 1 口につき 1 票の議決権を有します、および（ii）Melcorの議決権、およびMultilateral Instrument 61-101 - Protection of Minority Security Holders in Special Transactions（「MI 61-101」）に基づき「少数株主の承認」のために除外する必要がある他の投資主の議決権を除いた、臨時総会に直接出席または委任状によって代理された信託投資口の保有者の過半数。） 2025年3月5日、本投資法人とMelcorは共同で、Telsec Property Corporation、Richard Van Grieken、Bonnie Van GriekenおよびKris Van Grieken（以下、総称して「Telsecグループ」）ならびにFC Private Equity Realty Management Corp.およびその関連会社（以下、総称して「FCグループ」）との間で、Melcorによる本投資法人の買収提案に関連して議決権行使支援契約を締結したことを発表した。議決権行使支援契約に基づき、Telsec グループおよび FC グループは、2025 年 4 月 11 日に予定されている臨時株主総会において、両グループが所有する、または両グループが支配もしくは指図するすべての信託投資口に対し、修正アレンジメントに賛成する議決権を行使する（または行使させる）ことなどに合意しています。議決権行使支援契約には、この種の契約に関する慣例的な表明、保証、誓約および解除条項が含まれています。Telsec グループおよび FC グループは、合計で約 410 万口の REIT 信託口を所有または支配もしくは指図を行っている。 本取引に関する詳細は、SEDAR+（www.sedarplus.ca）にて本投資法人のプロフィールの下に提出され、本投資法人のウェブサイト（https://melcorreit.ca/special-meeting/）に掲載される予定の、本投資法人のマネジメント・インフォメーション・サーキュラーに記載されています。 財務ハイライト 財務ハイライトは以下の通りである： 第4四半期 売上高は36.3％増の1億7,054万ドル（2023年第4四半期：1億2,513万ドル） 純利益は214.1％増の3,238万ドル（2023年第4四半期：1,031万ドル） 営業活動から得た資金（FFO）は15.6%増の4,344万ドル（2023年第4四半期：3,756万ドル） 基本的1株当たり利益は211.8％増の1.06ドル（2023年第4四半期：1株当たり0.34ドル） 年初来累計 売上高は10.9%増の3億4,950万ドル（2023年：3億1,524万ドル） 純利益は46.8％減の3,353万ドル（2023年：6,298万ドル） 営業活動からの資金（FFO）は11.1％増の9,381万ドル（2023年：8,446万ドル） 基本的1株当たり利益は46.1％減の1.10ドル（2023年：2.04ドル） ハイライト (単位：千米ドル（注記を除く） 12 月 31 日までの 3 ヶ月間、12 月 31 日までの 1 年間 2024 2023 増減率 2024年 2023 増減率 売上高 170,538 125,134 36.3% 349,501 315,239 10.9 売上総利益率(%)(3) 41.1 % 39.6 % 3.8% 45.0 % 45.2 % △0.4 投資不動産の公正価値調整額 (2,825) (22,928) (87.7) % (28,439) (24,456) 16.3 当期純利益 32,384 10,311 214.1% 33,528 62,980 (46.8) % 当期純利益率(%)(3) 純利益率(%)(3) 19.0 % 8.2 % 131.7% 9.6 % 20.0 % △52.0 営業活動から得た資金(1) 22,297 42,311 (47.3)% 93,806 84,455 11.1 株当たりデータ($) 基本的利益 1.07 0.34 214.7% 1.10 2.04 (46.1)% 基本的利益 1.07 0.34 214.7% 1.10 2.04 (46.1%) 希薄化後利益 1.05 0.34 208.8% 1.09 2.03 (46.3%) 営業活動から得た資金(2) 1.44 1.21 19.0% 3.08 2.73 12.8% 配当金 配当金 1.42 1.21 17.4% 0.44 0.64 △31.3 単位：千米ドル、1株および1株当たり金額を除く） 12月31日現在 2024 年 12 月 31 日 2023 増減率 株主資本 1,242,630 1,209,578 2.7 総資産 2,108,553 2,097,473 0.5 発行済株式総数 30,367,626 30,662,453 △1.0 帳簿価額(2) 40.92 39.45 3.7 (1) 非GAAPベースの財務指標。詳細はMD&Aの「非GAAPおよび非標準指標」の項を参照。 (2) 非GAAPベースの財務比率。詳細はMD&Aの「非GAAPおよび非標準指標」の項を参照。 (3) 補足財務指標。詳細はMD&Aの「非GAAPおよび非標準指標」の項を参照。 当期および比較期間の当期純利益は、現金支出を伴わない公正価値調整による影響を大きく受けており、全体的な財務業績を反映していない。さらに、不動産開発には周期的な性質があるため、3ヶ月間の比較は意味がない場合がある。 2024年の連結売上高は2023年比10.9％増の3億4,950万ドルであった。売上総利益率は45.0％で、2023年の45.2％から低下した。 純利益は3,353万ドルで、2023年の6,298万ドルから減少した。当期純利益は、投資不動産、REITユニット、金利スワップの再評価、転換社債の転換機能に関する現金支出を伴わない公正価値調整額の変動に大きく影響される。純利益に影響を与える非現金公正価値項目は以下の通りである： 投資不動産の公正価値調整：投資不動産の公正価値調整：2023年に2,446万ドルの公正価値評価損を計上したのに対し、2024年には2,844万ドルの公正価値評価損を計上した。 REITユニットに関連する調整：2024年には、REIT投資口に関する損失を1,478万ドル計上し、2023年に1,187万ドルの利益を計上したのに対して2,665万ドルの変動となった。REIT投資口に関する調整額の変動には、当期に宣言された分配金およびREITの株価に関連する公正価値の調整が含まれる。市場におけるREITの株価はメルコーの損益計算書に逆効果をもたらし、2023年にかけて上昇したREITの株価は純利益ポジションにマイナスの影響を及ぼしている。 このような非現金損益は、メルコーのコントロールの及ばない市場の力によって引き起こされるものであり、私たちが財務業績の真の指標としてFFOを重視する主な理由です。 FFOは、2023年の8,446万ドルから9,335万ドル（11.1%）増加し、9,381万ドルとなった。この増加は主に売上総利益の増加によるもので、2024年には1,503万ドル（10.6%）増加したが、独立委員会の設立と戦略的見直しプロセスに関連した専門家報酬により一般管理費が706万ドル（30.8%）増加したことにより相殺された。 陸上部門は例外的な年となり、2023年比で売上高は12.6%増の2億2,727万ドル、利益は10.8%増の8,266万ドルとなった。エドモントンの売上高が最も多く、土地収入全体の44.4%に相当する1億100万ドルを計上した。カルガリーは引き続き好調で、2024年の土地収入全体の41.9%に相当する9,527万ドルを計上した。当社の米国市場は、一戸建て住宅と紙用地の両方を建設業者が大量に購入するため、市場の需要により前年比で安定しないことがあります。2024年には42.46エーカーの紙用地を販売し、1,156万ドルの収益に貢献した。 不動産部門とREIT部門は、2023年の35.5%に対し、セグメント間取引消去前の総収入の33.1%を占めた。不動産部門の収益は1億1,858万ドル（2023年-1億1,706万ドル）と1.3%増加したが、セグメント利益は13.0%（378万ドル）減少した。セグメント利益の減少は、MelcorとREIT間の取引提案に関連して一般管理費が増加した結果である。個別には、プロパティ部門内の一般管理費は2023年比で0.81百万ドル増、REITは3.53百万ドル増であった。REITの一般管理費は、REITにおける独立委員会の設置およびアレンジメント契約に関連する費用によって大きな影響を受けた。 物件は5棟の小売ビルを竣工し、95,558平方メートルの収益物件をポートフォリオに追加した。これらの物件は、AB州LeducのWoodbend開発とAB州EdmontonのWinterburn Point開発内に完成した。 ゴルフ部門の収益は3.2%増加し、グリーンフィー収入は2023年比で横ばい、飲食収入は2023年比で増加した。 米国は総収益の7.1%にあたる2,467万ドルを計上し、土地部門が1,156万ドル、不動産部門が1,311万ドルであった。これに対して2023年の収入は5,426万ドル（総収入の17％）で、土地部門が4,075万ドル、不動産部門が1,352万ドルとなっている。 成長のための投資 不動産部門は2024年に5棟の商業ビル（95,558㎡）を完成させ、さらに81,755㎡を開発中である。これらの新しいビルは、収益資産の継続的な成長により、将来の業績にプラスの影響を与えるでしょう。当社は引き続き商業用地の開発、承認、リースアップを進めており、アルバータ州内の5つの開発地でさらに5棟のビルを2025年と2026年に完成させる予定である。 資産の売却 アリゾナ州フェニックスのエッジ・アット・グレイホークの住宅14戸を613万ドル（474万米ドル）で売却。 エドモントン（AB州）のオフィスビル104th Street Buildingを総額290万ドル（JV%で96万ドル）で売却。 レスブリッジ・インダストリアル（AB州レスブリッジにあるREIT保有の工業用ビル、総収入450万ドル パラーメント・プレイス（Parliament Place）は、REITが保有するレジャイナ（SK州）のオフィスビルで、グロス手取額は500万ドル。 年度末後の2025年2月24日、当社はAB州グランドプレーリーに所在する283,000平方メートルの商業施設Melcor Crossingの売却を、取引費用控除後のグロス手取額4,800万ドルで完了した。 株主ハイライト 当社は株主および投資主への価値還元を継続した： メルコー・ディベロプメンツ 株主への配当金は、2023年の1株当たり0.64ドルから、2024年には0.44ドルに減少した。 2024年中にNCIBに従って356,703株を433万ドルで消却のため買い戻した。2023年には712,160株を810万ドルで買い戻した。 2025年3月13日、当社は1株当たり0.11ドルの四半期配当を宣言し、2025年3月21日現在の株主に対し、2025年3月28日に支払う。この配当はカナダ税法上の適格配当である。 メルコー・リート リートの投資主への現金分配金は、2023年の0.48ドルに対し、2024年は1口当たり0.04ドルであった。 2024年2月22日、当投資法人は毎月の現金分配の停止を発表した。 2024年12月20日、当投資法人は2024年12月31日現在の登録投資主に対し、発行済信託口1口当たり0.36ドルの現金以外の特別分配を発表した。 見通し メルコアは、未開発の土地、開発中の土地、サービス付き住宅用地、集合住宅用地、商業用地、収益物件、チャンピオンシップ・ゴルフコースの所有・運営など、多様な不動産資産のポートフォリオを所有している。このような多様な組み合わせにより、当社は市況にかかわらず、あらゆる不動産需要に応えることができるのです。市場の変動は常にありますが、メルコーの業績は回復力があり、実績があります。 2025年を通して、当社の住宅および商業用開発は引き続き緩やかな好調を維持すると予想しています。アルバータ州への全体的な移民の増加が住宅開発需要に影響を与え、郊外型コミュニティへのシフトが進んでいる。アルバータ州では、雇用創出と移民の増加が続き、サービス付き住宅地の需要が高まると予測される。メルコーの米国事業では、土地販売が改善する可能性がある。 メルコーのビジネスモデルは、このような困難と機会にもかかわらず、時代と経済サイクルの変化にうまく適応してきました。メルコアは2025年について慎重かつ楽観的であり続け、規律正しく保守的な事業アプローチを維持することに尽力しています。これにより、株主投資を保護し、企業利益を株主と分かち合うという中核的目標を達成しながら、利益を確保し続けることができるのです。 非GAAPおよび非標準指標 FFOは不動産事業会社が使用する重要な業績指標ですが、国際財務報告基準（IFRS）で定義されておらず、標準的な意味を持たず、他の業界や収益信託と比較できない可能性があります。この非IFRS指標は、SEDAR+（www.sedarplus.ca）で入手可能なメルコーの2024年12月31日を期末とする期 間に関する経営陣による検討と分析において、より詳細に定義され説明されている。 FFOの調整 連結 (12月31日に終了した3ヵ月間 12月31日に終了した12ヵ月間 2024 2023 2024 2023 当期純利益 32,384 10,311 33,528 62,980 テナント・インセンティブ償却 1,798 2,042 8,217 8,416 投資不動産の公正価値調整額 2,825 22,928 28,439 24,456 有形固定資産の減価償却費 188 198 1,247 1,260 株式報酬費用 324 286 1,238 1,057 現金支出を伴わない金融費用 91 6,275 3,974 4,766 資産売却益 (2) (3) (58) (51) 繰延税金 773 914 2,962 (336) 投資口公正価値調整額 5,055 (5,389) 14,259 (18,093) 43,436 37,562 93,806 84,455 物件 (単位：千米ドル） 12月31日に終了した3ヵ月間 12月31日に終了した12ヵ月間 2024 2023 2024 2023 セグメント利益 4,678 (9,788) 16,018 6,188 投資不動産の公正価値調整額 798 15,311 5,543 13,784 テナントインセンティブ償却費 587 601 2,575 2,480 部門別FFO 6,063 6,124 24,136 22,452 (1) 連結財務諸表注記24参照 REIT (単位：千米ドル） 12月31日に終了した3ヵ月間 12月31日に終了した12ヵ月間 2024 2023 2024 2023 セグメント利益 4,607 1,255 9,201 22,807 投資不動産の公正価値調整額 2,628 8,429 25,515 16,794 テナントインセンティブ償却 781 956 3,879 3,975 部門別FFO 8,016 10,640 38,595 43,576 MD&Aおよび財務諸表 本プレスリリースに含まれる情報は業績の要約である。本プレスリリースは、メルコアのウェブサイト（www.Melcor.ca）またはSEDAR+（www.sedarplus.ca）に掲載されている2024年12月31日に終了した年度の連結財務諸表および経営陣による考察と分析と併せてお読みください。 メルコー・ディベロプメンツ社について メルコアは多角的な不動産開発・資産運用会社であり、不動産を未加工の土地から高品質な完成品（住宅・商業施設）へと変貌させる。メルコアは複合住宅地、ビジネス・工業団地、オフィスビル、小売商業センター、ゴルフ場などを開発・管理している。メルコアはアルバータ州、サスカチュワン州、ブリティッシュコロンビア州、アリゾナ州、コロラド州で多様性に富んだ資産ポートフォリオを所有している。 メルコアは1923年以来、不動産業に専念してきた。カナダ西部で140以上のコミュニティを建設し、現在では480万平方メートルの商業用不動産資産と452戸の賃貸住宅を管理している。メルコアは、人々が住み、働き、買い物をし、遊ぶ場所である、生活の質を高めるコミュニティの建設に尽力している。 メルコーの本社はアルバータ州エドモントンにあり、アルバータ州全域、ブリティッシュコロンビア州、アリゾナ州に地域オフィスを構えている。メルコアは1968年に上場し、トロント証券取引所（TSX:MRD）で取引されている。 将来の見通しに関する記述 投資家の皆様にメルコーの現在の業績と将来の見通しをご理解いただくため、メルコーの広報活動にはしばしば、書面または口頭による将来の見通しに関する記述が含まれます。 将来の見通しに関する記述とは、将来の経済状況や行動方針に関する仮定に基づく、起こりうる出来事、状況、または経営結果に関する開示であり、将来志向の財務情報を含みます。 本ニュースリリースおよびカナダの証券規制当局に提出されたその他の資料には、将来の見通しに関する記述が含まれています。これらの記述はメルコーの意図、計画、期待、信念を表すものであり、メルコーの経験、過去の傾向および将来の傾向の評価、および将来の出来事や状況に関する重要な仮定の適用に基づいています。将来の見通しに関する記述には、2025年以降の戦略的イニシアティブ、将来の開発計画や目標、ターゲット、不動産、金融、経済環境、財務状況、または事業の結果や見通しに関するコメントが含まれる場合がありますが、これらに限定されるものではありません。 将来の見通しに関する記述は、その性質上、仮定を必要とし、事業および一般的な経済環境に関連するリスクおよび不確実性を伴います。当社が行う予測、予想、評価、結論、または予想が正確でないと判明するリスク、および当社の実際の結果が、将来見通しに関する記述で表明された目標、期待、見積もり、または意図と大幅に異なるリスクは重大です。本書の読者の皆様には、将来見通しに関する記述に過度の信頼を置かないようご注意ください。カナダおよび米国経済の業績と、この業績がメルコーの事業にどのような影響を与えるかについての仮定は、当社が将来見通しに関する記述を決定する際に考慮する重要な要素です。重要なリスクと仮定に関する追加情報については、年次MD&Aの「事業環境とリスク」をご覧ください。 読者は、これらの要因のほか、その他の不確実性や潜在的な事象、および将来の見通しに関する記述に固有の不確実性を慎重に考慮する必要があります。法律で義務付けられている場合を除き、当社は、書面または口頭の如何を問わず、当社または当社を代表して作成された将来見通しに関する記述を更新する義務を負いません。